Antes de saber cuántos metros cuadrados necesitas por persona, hay que saber qué metros cuadrados estás contando. Un espacio de 500 m² no es todo igual: parte es estructura, parte es circulación, parte es superficie realmente utilizable para el trabajo. Sin una medida objetiva, cualquier cálculo de eficiencia o de necesidad es impreciso. El estándar BOMA es esa medida.
Qué es el estándar BOMA y por qué es objetivo
El BOMA – Building Owners and Managers Association – ha definido un sistema de clasificación de las superficies de oficinas reconocido a nivel internacional, codificado como norma ANSI/BOMA Z65.1 en 1996 y actualizado anualmente. El objetivo de la norma es simple: establecer un lenguaje compartido entre propietarios, gestores, proyectistas y empresas, de modo que dos espacios medidos con el mismo método sean directamente comparables, independientemente de quién los mida o en qué país se encuentren.
La objetividad del estándar deriva de sus definiciones precisas. Cada magnitud tiene un perímetro de medición establecido por la norma. Por eso, en la fase de análisis de un espacio existente o de evaluación de una nueva sede, el método BOMA es la base sobre la que trabaja ARCHIlabs: permite salir de las estimaciones aproximadas y entrar en un razonamiento cuantitativo verificable.
Las magnitudes BOMA: de la superficie bruta al área ocupada
El estándar introduce cinco magnitudes principales, dispuestas en una jerarquía que parte de la envolvente exterior del edificio y desciende hasta el espacio efectivamente ocupado por los trabajadores.
GEA – Gross External Area (área bruta exterior): la huella completa del edificio medida sobre el perímetro exterior de los muros. Incluye la estructura y todo lo que está físicamente dentro del límite del inmueble.
GIA – Gross Internal Area (área bruta interior): la superficie interior total, medida descontando los muros perimetrales. De la GEA se excluye el espesor de la fábrica exterior.
NLA – Net Lettable Area (área neta alquilable): la superficie que el propietario puede ceder en alquiler. Se excluyen de la GIA los espacios comunes – locales técnicos, escaleras comunes, núcleo del edificio – que el arrendatario no puede utilizar en exclusiva.
NIA – Net Internal Area (área neta interior): la superficie medida dentro de los muros del arrendatario, descontadas posibles estructuras interiores, huecos y aseos reservados a la planta. Es la magnitud de referencia para evaluar cuánto espacio está físicamente disponible dentro de la unidad inmobiliaria.
NOA/NUA – Net Office Area / Net Usable Area (área neta ocupada/utilizable): la magnitud más operativa. De la NIA se resta la circulación principal interna a la unidad, obteniendo la superficie que puede dedicarse efectivamente a áreas de trabajo y áreas de apoyo. Es el dato sobre el que se construye el proyecto de planificación de espacios.
NÚCLEO
GEA
GIA
NLA
NIA
NOA/NUA
Las magnitudes BOMA: de la área bruta exterior (GEA) a la superficie neta ocupada (NOA/NUA), con los componentes restados en cada nivel.
Para qué sirve de verdad: comparar, evaluar, decidir
La medición BOMA no es un ejercicio técnico en sí mismo: habilita tres operaciones concretas que de otro modo quedan imprecisas.
Comparar dos espacios candidatos. Dos edificios con la misma superficie catastral pueden tener NOA/NUA muy distintas, porque el núcleo, la circulación y las estructuras interiores pesan de forma diferente. Sin el método BOMA, es como comparar peras con manzanas. Con el método BOMA, se compara la cuota de superficie realmente utilizable.
Evaluar la eficiencia de un espacio existente. Una empresa que quiere optimizar su oficina necesita saber qué parte de la superficie disponible es NOA/NUA y cuánta está estructuralmente restada a la productividad. Este análisis es el punto de partida para entender qué mirar primero en un proyecto de optimización.
Calcular la necesidad por persona sobre datos reales. Como explicamos en el artículo sobre el dimensionamiento por persona, el número de m² por persona se calcula sobre la NOA/NUA, no sobre la superficie catastral. Usar la magnitud equivocada lleva a subestimar o sobrestimar la necesidad, con efectos directos en la distribución y en el presupuesto.
Cómo usa ARCHIlabs el método BOMA en el proyecto
En el método Community Based Design, el conocimiento del espacio – el segundo de los tres pilares – se basa por completo en el estándar BOMA. En la fase de análisis, ARCHIlabs mide el espacio existente o evalúa los espacios candidatos aplicando las definiciones ANSI/BOMA Z65.1, produciendo un levantamiento que distingue las distintas categorías de superficie. Esta clasificación sirve a dos fines paralelos: evaluar la eficiencia de la distribución actual frente a las necesidades de la organización, y proporcionar la base cuantitativa sobre la que construir los escenarios de proyecto.
El valor añadido no está en la medición en sí, sino en la capacidad de cruzar el dato BOMA con los perfiles de trabajo recogidos por la encuesta y con el ratio de escritorios compartidos derivado de los datos de presencia real. Solo con los tres niveles de análisis es posible traducir los metros cuadrados en un espacio que funciona de verdad. Es este cruce el que el software propio de ARCHIlabs ejecuta automáticamente: vincula la medición BOMA al benchmark construido a lo largo de más de veinte años y 2,7 millones de metros cuadrados proyectados y devuelve el dimensionamiento en puestos de trabajo, entornos de trabajo y metros cuadrados efectivos.