Prima di sapere quanti metri quadri servono per persona, occorre sapere quali metri quadri si stanno contando. Uno spazio di 500 mq non è tutto uguale: parte è struttura, parte è circolazione, parte è superficie realmente utilizzabile per il lavoro. Senza una misura oggettiva, qualsiasi calcolo di efficienza o fabbisogno è impreciso. Lo standard BOMA è quella misura.
Cos'è lo standard BOMA e perché è oggettivo
Il BOMA – Building Owners and Managers Association – ha definito un sistema di classificazione delle superfici per uffici riconosciuto a livello internazionale, codificato come norma ANSI/BOMA Z65.1 nel 1996 e affinato annualmente. L'obiettivo della norma è semplice: stabilire un linguaggio condiviso tra proprietari, gestori, progettisti e aziende, in modo che due spazi misurati con lo stesso metodo siano confrontabili in modo diretto – indipendentemente da chi li misura o in quale paese si trovano.
L'oggettività dello standard deriva dalle sue definizioni precise. Ogni grandezza ha un perimetro di misurazione stabilito dalla norma. Per questo, nella fase di analisi di uno spazio esistente o di valutazione di una nuova sede, il metodo BOMA è la base su cui ARCHIlabs lavora: permette di uscire dalle stime approssimative e di entrare in un ragionamento quantitativo verificabile.
Le grandezze BOMA: dalla superficie lorda all'area occupata
Lo standard introduce cinque grandezze principali, disposte in una gerarchia che parte dall'involucro esterno dell'edificio e scende fino allo spazio effettivamente occupato dai lavoratori.
GEA – Gross External Area (area lorda esterna): l'intera impronta dell'edificio misurata sul perimetro esterno dei muri. Include la struttura e tutto ciò che è fisicamente dentro il confine del fabbricato.
GIA – Gross Internal Area (area lorda interna): la superficie interna totale, misurata al netto dei muri perimetrali. Dalla GEA si esclude lo spessore della muratura esterna.
NLA – Net Lettable Area (area netta affittabile): la superficie che il proprietario può cedere in locazione. Vengono esclusi dalla GIA gli spazi condominiali – vani tecnici, scale comuni, nucleo dell'edificio – che il conduttore non può utilizzare in modo esclusivo.
NIA – Net Internal Area (area netta interna): la superficie misurata all'interno dei muri del tenant, al netto di eventuali strutture interne, forometrie e bagni riservati al piano. È la grandezza di riferimento per valutare quanto spazio è fisicamente disponibile all'interno dell'unità immobiliare.
NOA/NUA – Net Office Area / Net Usable Area (area netta occupata/utilizzabile): la grandezza più operativa. Dalla NIA si sottrae la circolazione principale interna all'unità, ottenendo la superficie che può essere effettivamente dedicata ad aree di lavoro e aree di supporto. È il dato su cui si costruisce il progetto di space planning.
NUCLEO
GEA
GIA
NLA
NIA
NOA/NUA
Le grandezze BOMA: dalla superficie lorda esterna (GEA) alla superficie netta occupata (NOA/NUA), con le componenti sottratte a ogni livello.
A cosa serve davvero: confrontare, valutare, decidere
La misurazione BOMA non è un esercizio tecnico fine a se stesso: abilita tre operazioni concrete che altrimenti restano imprecise.
Confrontare due spazi candidati. Due edifici con la stessa superficie catastale possono avere NOA/NUA molto diverse, perché il nucleo, la circolazione e le strutture interne pesano in modo diverso. Senza il metodo BOMA, il confronto è tra mele e pere. Con il metodo BOMA, si confronta la quota di superficie realmente utilizzabile.
Valutare l'efficienza di uno spazio esistente. Un'azienda che vuole ottimizzare il proprio ufficio ha bisogno di sapere quanta parte della superficie disponibile è NOA/NUA e quanta è strutturalmente sottratta alla produttività. Questa analisi è il punto di partenza per capire cosa guardare prima in un progetto di ottimizzazione.
Calcolare il fabbisogno per persona su dati reali. Come spieghiamo nell'articolo sul dimensionamento pro-capite, il numero di mq per persona si calcola sulla NOA/NUA – non sulla superficie catastale. Usare la grandezza sbagliata porta a sottostimare o sovrastimare il fabbisogno, con effetti diretti sul layout e sul budget.
Come ARCHIlabs usa il metodo BOMA nel progetto
Nel metodo Community Based Design, la conoscenza dello spazio – il secondo dei tre pilastri – si basa interamente sullo standard BOMA. In fase di analisi, ARCHIlabs misura lo spazio esistente o valuta gli spazi candidati applicando le definizioni ANSI/BOMA Z65.1, producendo un rilievo che distingue le diverse categorie di superficie. Questa classificazione serve a due scopi paralleli: valutare l'efficienza del layout attuale rispetto alle esigenze dell'organizzazione, e fornire la base quantitativa su cui costruire gli scenari di progetto.
Il valore aggiunto non è nella misurazione in sé – è nella capacità di incrociare il dato BOMA con i profili di lavoro rilevati dalla survey e con il desk sharing ratio derivato dai dati di presenza reale. Solo con tutti e tre i livelli di analisi è possibile tradurre i metri quadri in uno spazio che funziona davvero. È questo incrocio che il software proprietario di ARCHIlabs esegue automaticamente: aggancia la misura BOMA al benchmark costruito in oltre vent'anni e 2,7 milioni di metri quadri progettati e restituisce il dimensionamento in postazioni, work setting e metri quadri effettivi.