El «coste por metro cuadrado» de una oficina es una cifra que dice poco. Dos sedes con la misma superficie pueden tener presupuestos radicalmente distintos, y la diferencia se debe a variables que se pueden medir antes incluso de abrir un pliego. Entender cuáles son – y cómo ponderarlas – es el trabajo que precede a cualquier estimación fiable.
Las variables que de verdad cuentan
El coste de un proyecto de oficina se descompone en cuatro grandes partidas, cada una con su propio peso:
- Estado existente de las instalaciones. Un espacio cuyas instalaciones necesitan una renovación completa (eléctrica, datos, climatización, protección contra incendios) cuesta estructuralmente más que uno donde esos sistemas ya son conformes y adecuados al nuevo uso. Solo esta partida puede desplazar el presupuesto un nivel entero.
- Nivel de acabado. Pavimentos, falsos techos, tabiquería, mobiliario – entre estos elementos la distancia entre una reforma funcional y una refinada es amplia. La elección no es estética: habilita o limita ciertos entornos de trabajo e incide en la acústica, la mantenibilidad y la identidad del espacio.
- Cuántas personas y cuántos m² se necesitan realmente. Una oficina sobredimensionada respecto al uso real arrastra costes de reforma, alquiler y funcionamiento que se repiten cada año. Antes de estimar el coste por m² hay que medir cuántos m² hacen falta – y eso depende del día tipo de las personas, no de los contratos laborales vigentes.
- Áreas de apoyo. Salas de reuniones, zonas de recepción, áreas de descanso, almacenamiento, cableado dedicado: estas superficies no producen puestos de trabajo pero habilitan el trabajo. Su peso sobre el total varía, pero ignorarlas en la fase de estimación produce sorpresas en obra.
Cómo estimar con método
Una estimación fiable parte del levantamiento del estado existente – instalaciones incluidas – y de la medición del espacio necesario. Para esto último usamos los datos recogidos mediante encuestas y entrevistas sobre el día tipo de los equipos: a partir del reparto entre actividades de concentración, colaboración y apoyo, con el método BOMA para las áreas netas, derivamos el número de entornos de trabajo y la superficie bruta coherente con el uso real. Solo en ese punto tiene sentido aplicar las partidas de coste por categoría. El resultado es un rango por nivel de intervención: las variables aún abiertas se nombran.
La relación con el ratio de escritorios compartidos es directa: saber cuántos puestos se necesitan realmente – según la asistencia efectiva – reduce la superficie a reformar y, como consecuencia, la inversión total.
Qué desplaza el presupuesto a mitad de proyecto
Las revisiones más frecuentes surgen de tres situaciones: instalaciones en peor estado de lo previsto, cambios en el programa funcional decididos después de iniciada la obra, y elecciones de acabado revisadas sin comprobar el impacto en el plan de costes. Las tres se reducen con un diseño más profundo en la fase preliminar: un levantamiento preciso, un pliego compartido, un programa funcional cerrado antes de la oferta.
Quién lidera el proyecto afecta al coste
El coste final depende también de quién coordina el trabajo. Con un equipo multidisciplinar consolidado – arquitectos, ingenieros mecánicos y eléctricos, urbanistas – ARCHIlabs integra las instalaciones y los aspectos normativos desde la fase de diseño, y durante la ejecución se encarga de la dirección de obra, la dirección artística y las pruebas. Un único interlocutor reduce los costes de coordinación y las variaciones que surgen cuando el diseño y la ejecución están en manos distintas.